LOCAZIONE E RIGETTO PROVVISORIO DELL'OPPOSIZIONE

Un commento alla decisione del Tribunale Federale 4A_645/2023 del 25 gennaio 2024. 

Con la sentenza 4A_645/2023 del 25 gennaio 2024, il Tribunale Federale ha confermato che il contratto di locazione firmato dal conduttore rappresenta, in linea di principio, un valido riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione insoluti. Tuttavia, a precise condizioni, il conduttore può opporsi invocando delle eccezioni. 

FATTISPECIE 

Su richiesta della locatrice B. SA, l'Ufficio esecuzioni del distretto di Nyon ha notificato alla conduttrice A. SA, tre distinti precetti esecutivi, i primi due per l’importo di CHF 38’881.80 e il terzo di CHF 90’724.20, a fronte di: "Canoni di locazione arretrati dal 1° aprile al 1° giugno 2020",  "Canoni di locazione arretrati dal 1°  luglio 2020 al 1° settembre  2020" e “Canoni di locazione arretrati dal 1° ottobre 2020 al 1° aprile 2021”. La conduttrice ha interposto opposizione totale a tutti i precetti esecutivi. Con tre istanze separate, la creditrice ha riahiesto al Giudice di primo grado il rigetto provvisorio delle opposizioni.

 La conduttrice si è opposta in tutte le procedure invocando l’esistenza di crediti in compensazione superiori all’importo richiesto dalla locatrice. Il Giudice ha accolto tutte e tre le istanze di rigetto provvisorio promosse dalla locatrice, ritenendo che i documenti presentati dalla conduttrice, incluse fotografie, offerte e fatture, non avessero alcun valore probatorio riguardo all’esistenza di difetti nell’ente locato e che i crediti fatti valere in compensazione non si basassero su tali presunti difetti. Con un’unica sentenza del 16 maggio 2023, dopo aver riunito le tre cause, la Corte delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale del Canton Vaud ha respinto i tre ricorsi presentati dalla conduttrice, confermando le decisioni di rigetto provvisorio rese dal Giudice. La conduttrice è in seguito insorta al Tribunale Federale chiedendo il respingimento delle istanze promosse dalla locatrice. 

CONSIDERAZIONI Il Tribunale Federale, ha innanzitutto ricordato che costituisce un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di debito determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile. In particolare, il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto. Firmando il contratto di locazione, il conduttore riconosce la propria obbligazione di pagare il canone non solo per la durata dell’occupazione effettiva dell’ente locato, ma per l’intera durata contrattuale (consid. 3.1). A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso spetta l’onere di rendere immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (consid. 3.2 e 3.2.1).   Il Tribunale Federale ha poi elencato una serie di possibili eccezioni in merito alla liberazione dell’obbligo di pagamento del conduttore (consid. 3.2.2): 

• Disdetta con effetto immediato (art. 259b lett. a CO): 

A condizione che il conduttore renda verosimile l’esistenza di un difetto grave dell’ente locato che escluda o pregiudichi notevolmente la sua idoneità all’uso cui è destinato.

• Disdetta per motivi gravi (art. 266g cpv. 1 CO):

Tale disdetta presuppone in particolare che il conduttore renda verosimile l’esistenza di giustificati motivi che rendano intollerabile la continuazione del contratto. Possono costituire tali giustificati motivi solo circostanze di eccezionale gravità, non conosciute né prevedibili al momento della conclusione del contratto e che non derivano da colpa della parte che se ne avvale. Le circostanze invocate devono essere talmente gravi da rendere oggettivamente insopportabile la prosecuzione del contratto di locazione fino alla sua scadenza. La disdetta deve essere formulata immediatamente dopo il verificarsi del giustificato motivo, pena la presunzione che la continuazione del contratto sia invece sopportabile.

• Compensazione per di difetti che giustifichino una riduzione del canone (art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO) o un risarcimento danni (art. 259a cpv. 1 lett. c e 259e CO):

Il conduttore deve rendere verosimile l’esistenza dei difetti. Il fatto che un locatore sia disposto ad ascoltare le lamentele del conduttore non implica un riconoscimento dei difetti da parte sua. La compensazione costituisce infatti una causa di estinzione del credito. Il conduttore deve rendere verosimile anche l’esistenza, l’importo e l’esigibilità del credito che pone in compensazione. Non può limitarsi ad affermare l’esistenza di un credito; semplici affermazioni non sono sufficienti.

Il Tribunale Federale ha ribadito che tali eccezioni possono essere comprovate principalmente con documenti, pur non escludendo altri mezzi di prova. Tuttavia, questi mezzi devono essere immediatamente disponibili e la prova documentale resta prevalente (consid. 4). 

Il Tribunale Federale ha poi esaminato le eccezioni sollevate dal conduttore, ritenendole non sufficientemente verosimili. Per quanto riguarda l’eccezione sollevata relativa alla cessazione straordinaria del contratto di locazione con effetto 1° marzo 2020, a seguito della disdetta anticipata da parte della conduttrice, il Tribunale federale ha ritenuto corretto che tale questione fosse oggetto di verifica da parte del Tribunale cantonale, al fine di accertare se il locatore disponesse di un valido titolo per il rigetto provvisorio (consid. 5). 

Nella fattispecie, il Tribunale Federale ha ritenuto corretto l’agire del Tribunale cantonale, laddove ha ritenuto che la conduttrice non avesse reso verosimile l’esistenza di difetti ai sensi dell’art. 259b lett. a CO, tali da giustificare una disdetta con effetto immediato. Inoltre, nessun documento prodotto dalla conduttrice, a comprova del proprio credito, è stato ritenuto sufficiente ai fini della verosimiglianza. Infatti, nessuna delle pretese di basava su di un riconoscimento di debito della locatrice. Neppure le fotografie, i preventivi e le offerte sono state ritenute delle prove sufficienti. Anche le fatture, per le quali neppure era stato comprovato il loro pagamento, non potevano rendere da sole verosimili l’esistenza di un danno che poteva essere posto validamente in compensazione (consid. 6.2.1). 

Di conseguenza, il Tribunale Federale ha convalidato la decisione del Tribunale cantonale, ritenendo la disdetta della conduttrice inefficace e, di conseguenza, il contratto di locazione un valido titolo per il rigetto provvisorio. Anche la censura della conduttrice, secondo cui l’autorità cantonale non avrebbe esaminato se i difetti potessero giustificare una disdetta per motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO. Secondo il Tribunale Federale non è infatti possibile convertire una disdetta formulata sulla base dell’art. 259b lett. a CO in una disdetta ai sensi dell’art. 266g CO, poiché la prima costituisce un’applicazione specifica della seconda (consid. 6.3). 

Infine, il Tribunale Federale non ha ritenuto verosimili ulteriori crediti non correlati a difetti dell’ente locato, in particolare quelli relativi all’acquisto di attrezzature o lavori non comprovati (consid. 7). 

Di conseguenza, il ricorso della conduttrice è stato respinto, con conferma delle decisioni di rigetto provvisorio in favore della locatrice. 

COMMENTO:

La sentenza conferma un orientamento rigoroso nella valutazione dei mezzi liberatori a disposizione del conduttore nella procedura di rigetto dell’opposizione per mancato pagamento delle pigioni. Il Tribunale Federale evidenzia l’importanza della prova documentale immediatamente disponibile a sostegno della verosimiglianza delle eccezioni sollevate.

A mio avviso, tale approccio bilancia correttamente le obbligazioni pecuniarie derivanti da contratti di locazione firmati e definisce, per quanto nei termini della verosimiglianza, criteri rigorosi per i conduttori che intendano compensare crediti. A parere dello scrivente, inoltre, per compensare validamente importi che giustifichino una riduzione del canone nel contesto di una procedura di rigetto provvisorio come quella in esame, è necessario il corretto e tempestivo deposito delle pigioni. 

Al conduttore che si prevale di difetti dell'ente locato, la legge - e segnatamente l'art. 259g segg. CO, lex specialis rispetto all'art. 82 CO - riconosce unicamente la facoltà di depositare la pigione, vietandogli di ridurla o trattenerla di propria iniziativa (sentenza TF 4A_472/2008 del 26 gennaio 2009, consid. 4.2.3). Tale aspetto va, a mio avviso, considerato anche nella procedura di rigetto provvisorio, diversamente comporterebbe una discrepanza e un’applicazione difforme del diritto materiale (in tal senso, vedi anche il mio contributo pubblicato in: IMMOBILIA #01 SVIT Ticino, aprile 2023, pag. 5, nel contesto dell’eccezione di compensazione in una procedura di espulsione nei casi manifesti per mora).

Avv. Patrick Fini

Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #1, marzo 2025, pag. 3 e s., edito da SVIT TICINO