AUMENTO DELLA PIGIONE A SEGUITO DI LAVORI: NUOVA PRASSI DEL TF

SVIT TICINO | IMMOBILIA | #3 | NOV. 2024

Nella sentenza del 30 luglio 2024 (4A_75/2022), soggetta a pubblicazione, il Tribunale Federale ha confermato la legittimità di un aumento della pigione del 23,5%, conseguente a lavori di ristrutturazione. Nel contesto di una prestazione supplettiva del locatore, l'Alta Corte ha applicato un principio basato sul reddito netto ammissibile, consentendo - nel calcolo degli interessi sul capitale - un supplemento del 2% (anziché solo dello 0.5%) al tasso di interesse di riferimento, purché tale tasso sia uguale o inferiore al 2%.

FATTISPECIE 

Il 13 aprile 1983, la locatrice e il conduttore hanno concluso un contratto di locazione per un appartamento di 5 locali in un immobile sito a Ginevra. La pigione netta iniziale ammontava a 9'060 franchi annui, oltre le spese accessorie. Il contratto aveva una durata iniziale di 18 mesi ed era rinnovabile tacitamente di anno in anno, salvo disdetta con tre mesi di preavviso. Dal 1° ottobre 2006, un ulteriore conduttore ha preso parte al contratto di locazione dell'appartamento. 

L'immobile, costruito nel 1920, è stato oggetto di ristrutturazioni significative nel 2000 e 2009, in particolare è stata eseguita la ristrutturazione delle facciate, delle finestre, delle tapparelle, è inoltre stato posato un riscaldamento a gasolio e l’ascensore è stato oggetto di lavori di modernizzazione. Nel 2012, la locatrice ha aumentato la pigione a 10'860 franchi annui, giustificata dall’adattamento ai prezzi di mercato del quartiere. Il contratto è inoltre stato indicizzato, la cui durata è stata fissata in 5 anni, rinnovabile di 5 anni in 5 anni. 

Nel 2015, sono stati eseguiti ulteriori lavori di ristrutturazione all’immobile. Alcuni dei lavori svolti hanno riguardato la messa a norma dell'edificio (impianto elettrico, ringhiere, porte antincendio) e la ristrutturazione delle cucine, dei servizi igienici e delle tubature. I lavori sono durati dal 24 agosto 2015 al 30 novembre 2016, con un costo totale per i lavori di ristrutturazione di 2'449'069 franchi. 

Il valore locativo dell’immobile al 31 giugno 2015 ammontava a 349'920 franchi. 

A seguito dei lavori, la locatrice ha notificato due avvisi di aumento della pigione, motivate dalle prestazioni suppletive, il 1° giugno 2018 e il secondo il 29 gennaio 2019, dichiarando l'intenzione di aumentare la pigione a 17'025 franchi annui. Tale aumento è stato contestato dai conduttori dinnanzi al Tribunale delle locazioni di Ginevra. Il tasso ipotecario di riferimento al momento dell’aumento era pari all’1,5%. 

Il 28 giugno 2018, i conduttori hanno contestato il primo aumento di pigione davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione e hanno richiesto una riduzione della pigione a 9'960 franchi annui, a causa della riduzione del tasso ipotecario di riferimento dal 2,25% all'1,5%. Dopo il mancato accordo in sede di conciliazione, la questione è stata poi deferita al Tribunale  competente di Ginevra. Nel seguito della procedura, la locatrice ha contrapposto alla richiesta di riduzione della pigione, l'aumento dell'indice dei prezzi al consumo svizzero e le pigioni in uso nel quartiere.

 I conduttori hanno in seguito contestato anche il secondo aumento del 29 gennaio 2019, richiedendo nuovamente una riduzione della pigione a partire dal 1° ottobre 2019. Anche in questo caso, la controversia è stata portata dinnanzi al Tribunale di primo grado ginevrino. 

Le due cause sono state congiunte e, con sentenza del 12 febbraio 2021, il Tribunale ha fissato la pigione annua a 13'404 franchi, respingendo le ulteriori richieste delle parti.

Entrambe le parti hanno appellato la decisione. Con sentenza del 17 gennaio 2022, la Corte di giustizia del Cantone di Ginevra ha ridotto la pigione annua a 11'820 franchi a partire dal 1° ottobre 2019, confermando il resto del giudizio di primo grado. 

La locatrice ha presentato ricorso al Tribunale Federale, richiedendo che la pigione fosse fissata a 13'404 franchi annui.  

CONSIDERAZIONI

Il Tribunale Federale ha innanzitutto richiamato gli artt. 269 e 269a CO, i quali stabiliscono i limiti entro cui è possibile aumentare la pigione. L’art. 269 CO prevede, in termini generali, che una pigione è considerata abusiva se il locatore ottiene un reddito sproporzionato, mentre l’art. 269a CO elenca i criteri che permettono di valutare se un aumento sia giustificato, come nel caso di prestazioni suppletive del locatore. 

Nella fattispecie il Tribunale Federale ha ritenuto corretta la valutazione del Tribunale cantonale, che ha considerato nella fattispecie, in applicazione dell’art. 14 cpv. 1 OLAL, il 50% delle spese come investimento di valorizzazione, ossia 1'224.54.70 franchi (2'449'069 franchi / 2). Il Tribunale Federale ha poi indicato che la Corte inferiore ha esaminato se l’aumento di pigione per investimenti di valorizzazione non fosse abusivo ai sensi dell’art. 14 cpv. 4 OLAL, ossia se l’aumento non superasse l’adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l’ammortamento e la manutenzione dell’investimento. Per tale verifica, il Tribunale cantonale ha sommato tre elementi su base annua: 

1) gli interessi sul capitale investito, tenendo conto del tasso ipotecario di riferimento al momento della notifica dell'aumento della pigione (1,5%) più lo 0,5% e diviso per due, dato l'ammortamento graduale di tale capitale;

 2) l'ammortamento del capitale nel corso della durata di vita presumibile delle nuove installazioni, che ha fissato a 23 anni, data la natura del lavoro svolto e in conformità alla tabella di durata di vita; 

3) la manutenzione futura delle nuove installazioni, stimata al 10% della voce totale “interessi e ammortamento”.

Il Tribunale Federale, richiamati i tre menzionati elementi, ha ripreso poi i calcoli dell’autorità di secondo grado: 

1. Interessi sul capitale: [1'224'534.70 fr x 2%] / 2 = 12’245.35 franchi
2. Ammortamento: 1'224'534.70 fr. / 23 = 53'240.60 franchi
3. Manutenzione: [12’245.35 fr. + 53'240.60 fr.] x 10 % = 6’548.60 franchi

 Totale annuale: 59'789.20 franchi 

Il Tribunale Federale ha innanzitutto ravvisato un errore manifesto nella somma di tali importi che non considerava gli interessi sul capitale, ma solo la somma delle posizioni 2) e 3), e ha indicato che il totale corretto era di 72'034.55 franchi. Dopo tale rettifica, il Tribunale Federale ha ritenuto che – su tali basi - il rapporto con la situazione locativa prima dei lavori giustificherebbe un aumento del canone di locazione del 20,59% (72'034.55 fr. / 349’920 fr.).

 L’alta Corte ha ritenuto in seguito che non fosse contestato che i lavori in questione costituissero delle revisioni importanti, né che le spese nel concreto contassero in ragione del 50% come investimenti di valorizzazione ai sensi dell'art. 14 cpv. 1 e 4 OLAL. Dei tre elementi utilizzati per calcolare l'aumento del canone di locazione ai sensi dell'articolo 14 cpv. 4 OLAL, non erano in discussione nemmeno l'ammortamento del capitale investito in 23 anni e il fatto che la manutenzione delle nuove installazioni ammontava al 10% degli interessi e dell'ammortamento. L'unica questione che era oggetto di contestazione dinnanzi alla Corte d'appello era a sapere se gli interessi sul capitale investito avessero o meno un impatto sull’aumento della pigione. 

Richiamata la prassi introdotta con la DTF 147 III 14 (del 26 ottobre 2020), a seguito della quale è stato indicato essere ammissibile un reddito netto che supera del 2% il tasso di interesse di riferimento, se questo è uguale o inferiore al 2%, Il Tribunale Federale ha ritenuto – diversamente che il Tribunale Cantonale - che tale principio vada applicato anche nel calcolo per gli aumenti della pigione a seguito di investimenti di valorizzazione.   L’Alta Corte ha ritenuto che nel caso in oggetto, le tre posizioni dell’art. 14 cpv. 4 OLAL andavano corrette come segue: 

1. Interessi sul capitale: [1'224'534.70 fr x 3.5%] / 2 = 21'429.35 franchi
2. Ammortamento: 1'224'534.70 fr. / 23 = 53'240.60 franchi
3. Manutenzione: [21'429.35 fr. + 53'240.60 fr.] x 10 % = 7’467 franchi

Totale annuale (arrotondato): 82'137 franchi.

In conclusione, è stato ritenuto giustificato un incremento del 23,5% (82'137 fr. / 349’920 fr.), anziché del 20,59% come era stato deciso dal Tribunale cantonale. 

Il Tribunale federale ha statuito, infine, che nel caso di un contratto di locazione indicizzato, come quello in oggetto, il conduttore non può compensare un aumento del canone basato su delle migliorie di valorizzazione con il calo del tasso ipotecario di riferimento. Tale eccezione del conduttore è stata dunque respinta.

COMMENTO  

A norma dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. L’art. 19 OLAL prevede che il modulo debba indicare l’ammontare attuale della pigione e delle spese accessorie, la data di entrata in vigore dell’aumento e i motivi di tale aumento. 

L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’art. 269a CO enumera, non esaustivamente, sei criteri che giustificano una modifica della pigione, principalmente un aumento. Se uno di questi criteri trova applicazione, la legge pone la presunzione che la pigione modificata non sia abusiva. 

Secondo l’art. 269a lett. b CO, di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore. Sono prestazioni suppletive del locatore ai sensi dell’art. 269a lett. b CO gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l’ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive (art. 14 cpv. 1 OLAL). 

L’esatto aumento del canone locativo dipende dai costi dell’investimento, dalla sua durata di vita prevista e dei presumibili interessi e spese ai quali il locatore deve far fronte durante tale durata. Se un impianto esistente viene sostituito con uno nuovo e migliore, si deve anche determinare quale proporzione dell'investimento porta a un miglioramento (miglioria di valorizzazione). Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50–70%, come investimenti di valorizzazione (art. 14 cpv. 1 OLAL). 

Il Tribunale federale aveva motivato il cambiamento della giurisprudenza nel 2020 (con la DTF 147 III 14), riferita al calcolo del reddito netto dell’immobile, con il calo, protrattosi per anni, del tasso di interesse di riferimento (dal 5.5% nel 1986 all'1,25% nel 2020) e dal fatto che il reddito dei locatori sarebbe altrimenti stato insufficiente. Sulla base di tale precedente nuova prassi, il Tribunale Federale ha statuito nella sentenza qui in esame che questo metodo va applicato anche per determinare il la liceità di aumento della pigione dovuto a investimenti di valorizzazione, ritenendo nel concreto giustificato, nel calcolo degli interessi sul capitale, aggiungere un supplemento del 2% al tasso di interesse di riferimento, se questo è uguale o inferiore al 2% (come oggi è il caso con un tasso di riferimento pari all’1,75%). 

Le formule per calcolare un aumento della pigione per investimenti di valorizzazione possono essere così riassunte e aggiornate a fronte della nuova giurisprudenza: 

Ritenuti i seguenti valori:

•     Valore dell’investimento: X fr. (es. 500'000 fr., per uno stabile di 5 appartamenti complessivi, aventi la stessa metratura)
•     Investimento di valorizzazione: tra il 50% e il 70% di X fr.(es. 50% [500’000] = 250'000 fr.)
•     Durata di vita presumibile delle nuove installazioni: secondo la tabella di durata di vita (es. 25 anni)

Si procede poi con la somma dei seguenti tre elementi:
1)     Interessi sul capitale: tasso ipotecario di rif. + 0.5% (se tasso ipotecario di rif. ≥ 2%)  oppure                          

                                                   2 
                  tasso ipotecario di rif. + 2% (se tasso ipotecario di rif. ≤ 2%) [nuova prassi]  

                                                        2                                    

 (es., con il tasso ipotecario di rif. a ottobre 2024, 1.75% + 2% = 1.9%) 

                                                                                     2
2)     Ammortamento: ____100   ____ x 100 

                                     Durata di vita
                                       
(es. 100 x 100 = 4%)

          25

3)     Manutenzione: 10% (interessi sul capitale + ammortamento)
(es. 10% [1.9% + 4%] = 0.59%)
(somma: 1.9% + 4% + 0.59% = 6.49%; aumento annuale consentito: 6.49% [250'000.-] = 16'225 fr/ annui = 1'352 fr/ mensili complessivi = aumento di 270 fr/ mensili per ogni singolo appartamento)

Tale giurisprudenza è senz’altro da accogliere con favore in quanto riprende e mantiene l’obbiettivo prefissato da legislatore di incentivare i proprietari immobiliari al mantenimento dell’immobile, eseguendo i necessari lavori di ristrutturazione. Con un tasso di interesse di riferimento inferiore allo 2%, come ad oggi, gli interessi sul capitale possono essere dunque remunerati maggiormente, in ragione della nuova prassi del Tribunale Federale.

Avv. Patrick Fini

Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #3, novembre 2024, pag. 6 e s., edito da SVIT TICINO