DISDETTA PER MORA: L’ECCEZIONE DICOMPENSAZIONE PER DIFETTI
SVIT TICINO | IMMOBILIA | #1 | APR. 2023
Un commento alla decisione del Tribunale federale 4A_333/2022 del 9 novembre 2022.
Secondo il Tribunale Federale, qualora il conduttore volesse opporsi con una compensazione nell’ambito di una procedura di espulsione (sfratto) per mora avviata con la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (procedura sommaria), tale eccezione deve essere immediatamente comprovabile e sostanziata. Non è sufficiente sostenere unicamente che vi sia un difetto all’ente locato (decisione TF 4A_333/2022 del 9 novembre 2022, destinata a pubblicazione).
FATTISPECIE
Con contratto del 4 aprile 2011 il conduttore ha locato un appartamento ad uso abitativo nel Canton Argovia composto da 7 locali ed un garage. Il canone netto mensile concordato era di CHF 2’925 oltre ad un acconto mensile per le spese accessorie di CHF 260. Con diffida del 16 dicembre 2020 il locatore ha messo in mora il conduttore e sua moglie per un importo complessivo di CHF 13’050 composto da canoni locativi e acconti spese, assegnandogli un termine di pagamento di 30 giorni, sotto comminatoria di una disdetta straordinaria per mora (art. 257d CO).
A seguito dei pagamenti parziali complessivi pari a CHF 5’670 eseguiti dal conduttore, il locatore tramite formulario ufficiale ha disdetto il contratto di locazione per mora con effetto al 28 febbraio 2021. Né il conduttore né il coniuge hanno in seguito contestato la disdetta. Con istanza del 2 marzo 2021 il locatore ha richiesto l’espulsione del conduttore con la tutela giurisdizionale nei casi manifesti in procedura sommaria (art. 257 CPC).
Nella procedura di espulsione, tra gli altri, il conduttore ha eccepito che i canoni locativi insoluti sarebbero stati integralmente coperti e che di conseguenza i presupposti per una disdetta per mora non erano dati. In particolare, a mente del conduttore, la parte del canone locativo non coperto dal pagamento parziale sarebbe stata compensata con i difetti all’ente locato. La prima e la seconda istanza giudiziaria hanno tutelato il conduttore e non sono entrate nel merito dell’istanza di espulsione del locatore. Quest’ultimo è insorto al Tribunale Federale che ha accolto il ricorso e retrocesso l’incartamento al Tribunale d’Appello al fine di eseguire i necessari accertamenti in merito all’eccezione di compensazione sollevata dal conduttore (decisione TF 4A_452/2021 del 4 gennaio 2022, in seguito anche decisione di rinvio). Eseguiti gli accertamenti richiesti dal Tribunale Federale, il Tribunale d’Appello ha in seguito accolto l’impugnativa del locatore e ha disposto la liberazione dell’ente locato entro 10 giorni.
Il conduttore è in seguito nuovamente ricorso al Tribunale Federale che ha respinto il gravame e confermato l’espulsione (decisione TF 4A_333/2022 del 9 novembre 2022, in seguito anche seconda decisione).
CONSIDERAZIONI
Il Tribunale Federale nella sua seconda decisione, respinte le ulteriori censure sollevate dal conduttore, si è in particolare concentrato sull’eccezione di compensazione che era stata oggetto di ulteriore disamina da parte del Tribunale d’Appello.
Innanzitutto, il conduttore ha sostenuto che l’ente locato sarebbe stato difettoso a seguito della presenza delle seguenti problematiche (consid. 5.2): carente isolazione delle finestre, gelosie bloccate, impianto di riscaldamento non funzionante, installazioni elettriche difettose, porte bloccate, danni da infiltrazioni di umidità, pressione dell’acqua della doccia insufficiente e assenza dell’apposita vignetta per il contenitore degli scarti vegetali. Il Tribunale d’Appello così come anche l’Alta Corte, hanno appurato che tali difetti erano unicamente delle mere allegazioni che non sono state comprovate.
Il Tribunale Federale ha inoltre ritenuto insufficiente il solo fatto di sollevare l’eccezione di compensazione adducendo l’esistenza di difetti senza sostanziarli né quantificarli. La ratio dell’istanza di espulsione con tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) è quella di permettere al locatore di riprendere il possesso dei propri locali in tempi rapidi. In tal senso al conduttore non può essere data la possibilità di svilire tale istituto con facilità ed è necessario, dunque, che la sua eccezione sia liquida ed immediatamente comprovabile (consid. 5.2).
Prima di entrare nella disamina dei considerandi del Tribunale Federale, giova ricordare che la procedura sommaria dell’art. 257 CPC costituisce un’alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all’istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida (sentenza del TF 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2 con riferimento alla sentenza del TF 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4 in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a CPC) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b CPC).
Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito dell’istanza (art. 257 cpv. 3 CPC). I fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell’art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. Una situazione giuridica è “chiara” nell’accezione dell’art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di dottrina e giurisprudenza invalse, la conseguenza giuridica sia senz’altro ravvisabile dall’applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Per contro, la situazione giuridica non è chiara se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l’applicazione di una norma richiede una decisione d’apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF 144 III 464 consid. 3.1; 141 III 25 consid. 3.2; sentenza del TF 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2). Il conduttore non può limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero contraddire la liquidità della fattispecie o della situazione giuridica; deve addurre mezzi di difesa motivati e concludenti. L’istante deve invece recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC), non essendo sufficiente la sola verosimiglianza.
Qualora il conduttore di un locale d’abitazione fosse in ritardo con i pagamenti del canone locativo o delle spese accessorie, il locatore può fissargli per iscritto un termine di 30 giorni per il pagamento e avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine il rapporto di locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d CO).
A determinate condizioni, i debiti possono essere compensati con altri crediti, anche se contestati (art. 120 e ss. CO). Il Tribunale Federale, nella sentenza in esame (consid. 3.1), ha ribadito che la compensazione è possibile anche per un conduttore in ritardo con il pagamento del canone o degli acconti spese accessorie, ritenuto che l’eccezione di compensazione (art. 124 CO) deve essere in ogni caso sollevata entro il termine di pagamento (così anche nella decisione TF 4A_140/2014 e 4A_250/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2), ossia prima della scadenza del termine assegnato con la diffida ex art. 257d cpv. 1 CO.
Nell’ambito dell’eccezione di compensazione per dei difetti all’ente locato rispettivamente dei costi per ripristinarli, il Tribunale Federale ha precisato quanto segue (consid. 5.2 e ss): Al fine di non rendere di fatto superato lo strumento della tutela giurisdizionale nei casi manifesti nel contesto di un’istanza di sfratto per mora, non è sufficiente che il conduttore sollevi l’esistenza di un difetto senza sostanziarlo e quantificarlo, ponendolo semplicemente in compensazione con il credito scoperto. Ciò permetterebbe al conduttore di restare con una certa facilità nell’ente locato senza che ne abbia diritto. Il Tribunale Federale ha indicato che non può essere vanificata la volontà del legislatore di permettere al locatore di avere uno strumento che gli permetta rapidamente di richiedere l’espulsione del conduttore moroso. Nel caso in analisi, infatti, il conduttore si era limitato, tra gli altri, a produrre della documentazione fotografica a comprova dei difetti e a sollevare l’eccezione di compensazione. Il Tribunale Federale, diversamente che nei giudizi precedenti, ha ritenuto che l’esistenza dei difetti alla base della compensazione doveva essere concludente ed immediatamente comprovabile da parte del conduttore, ciò che nella fattispecie non era avvenuto.
COMMENTO
Il Tribunale Federale ha chiarito che il conduttore, nell’ambito di una procedura di espulsione nei casi manifesti (art. 257 CPC), non può limitarsi a sollevare l’eccezione di compensazione per difetti all’ente locato per scongiurare la mora e dunque la liberazione dei locali. Piuttosto, tale eccezione va comprovata, quantificando e sostanziando i difetti rispettivamente i costi per ripristinarli. Tale eccezione, che va in ogni caso sollevata al più tardi entro il termine fissato nella diffida per mora (art. 257d CO), dev’essere dunque liquida e immediatamente comprovabile. Per quanto attiene al grado probatorio della compensazione, la semplice verosimiglianza non è sufficiente (cfr. anche sentenza TF 4A_140/2014 e 4A_250/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2).
Il Tribunale Federale ha così sottolineato come l’istituto della tutela giurisdizionale nei casi manifesti è da preservare nel suo scopo, ossia - nel caso di un’istanza di sfratto per mora - quello di permettere al locatore di ottenere con rapidità una sentenza senza che delle semplici eccezioni non sostanziate possano ostacolare la riconsegna dell’ente locato. Diversamente, a seguito di una semplice eccezione, come quella in analisi, il giudice adito non potrebbe entrare nel merito dell’istanza del locatore (nei casi manifesti, in procedura sommaria) e quest’ultimo si vedrebbe costretto ad agire in giudizio - di principio - in procedura semplificata, promuovendo prima un’istanza di conciliazione e, in caso di mancata intesa, successivamente con una petizione al giudice di prime cure. Ciò avrebbe la conseguenza che il conduttore, nella pendenza di causa, potrà continuare a restare nell’ente locato a discapito del locatore.
Nella prima decisione di rinvio (decisione TF 4A_452/2021 del 4 gennaio 2022, consid. 3.4) il Tribunale Federale ha inoltre esplicitamente rimandato alla dottrina e alla giurisprudenza in merito alle particolarità dell’eccezione di compensazione per difetti. Infatti, non è di principio concesso al conduttore di ridurre unilateralmente i canoni locativi (tale aspetto è dibattuto nella dottrina). Al conduttore che si prevale di difetti (riparabili) dell’ente locato, l’art. 259g segg. CO, lex specialis per rapporto all’art. 82 CO, concede infatti la facoltà di depositare la pigione, mentre gli vieta di ridurre rispettivamente trattenere di propria iniziativa le pigioni (decisione TF 4A_472/2008 del 26 gennaio 2009 consid. 4.2.3) e, dunque, di porli in compensazione. Inoltre, il Tribunale Federale, nella decisione in disamina, ha infine rinviato alla dottrina e giurisprudenza secondo cui possono avere un effetto liberatorio unicamente le pigioni (future) depositate tempestivamente a seguito di un difetto dell’ente locato.
A ben vedere, in caso di legittimo e corretto deposito delle pigioni, la conseguente disdetta per mora riferita alle pigioni depositate è da ritenersi inefficace (decisione del Tribunale Federale del 7 aprile 1999, in: MRA 1/00, pag. 242 e ss.) senza, dunque, la necessità per il conduttore di prevalersi della compensazione.
A mente dello scrivente, un’ipotetica costellazione per una possibile compensazione per difetti all’ente locato in caso di mora, oltre ad una sentenza cresciuta in giudicato che prevede una riduzione del canone locativo per difetti, sostanzialmente si riduce a quella dove i difetti non sono riparabili e di conseguenza un deposito della pigione è escluso. Tale ultima fattispecie è già stata lasciata aperta dal Tribunale Federale in precedenza. Pertanto, unicamente in casi particolari, che devono essere liquidi e comprovati, è possibile porre in compensazione un credito per difetti all’ente locato nel solco di una disdetta per mora e nella successiva procedura di sfratto nei casi manifesti.
La decisione del Tribunale Federale è da accogliere positivamente laddove ribadisce i principi cardine della tutela giurisdizionale nei casi manifesti e sottolinea l’interesse prevalente del locatore a riprendere il possesso dell’ente locato nella procedura di sfratto per mora. In tale contesto, il conduttore non può opporsi con una semplice eccezione di compensazione per difetti all’ente locato senza comprovarla a sufficienza e, a maggior ragione, laddove la procedura di deposito delle pigioni (art. 259g CO) è stata disattesa.
Avv. Patrick Fini
Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #1, aprile 2023, pag. 5, edito da SVIT TICINO
