LO SFITTO È PROBLEMATICO

Ticino Economico, nov. 2021
Intervista a cura di Ticino Economico

Patrick Fini, avvocato specializzato nel settore immobiliare, analizza l’attuale situazione del mercato della locazione. “La diminuzione del tasso di natalità, l’aumento della popolazione anziana e il calo dell’immigrazione unita alla diminuzione degli abitanti del nostro Cantone sono degli aspetti impattanti per il settore immobiliare”.

Come giudica l’attuale situazione del mercato immobiliare? 

Per quanto attiene agli alloggi svizzeri in locazione, dal relativo indice online degli alloggi della SVIT, risulta che tra aprile 2020 e marzo2021, vi è stato un aumento generalizzato degli annunci di appartamenti sulle varie piattaforme online. A livello svizzero, nell’ultimo anno si è riscontrato una diminuzione dello sfitto. Ciò che invece in Ticino non è avvenuto; piuttosto il nostro Cantone risulta in fondo alla lista per numero di abitazioni occupate. Molti proprietari ticinesi, soprattutto di abitazioni secondarie, hanno optato sempre di più per delle locazioni a breve durata dei propri appartamenti. Ciò è in particolare avvenuto con abitazioni site nelle località turistiche ma anche nelle valli. Questo trend è in buona parte riconducibile al COVID-19 e al maggior turismo locale che ne è seguito. 

Non di meno, la locazione a breve durata può generare maggiori introiti, aspetto sicuramente apprezzato da molti locatori. Anche la locazione degli spazi commerciali in Ticino ha subito una certa flessione, complice lo smart working e la relativa riduzione del numero de dipendenti presenti negli uffici. Sarà interessante scoprire se è una tendenza passeggera oppure, come sembra emergere dalle grandi aziende attive nel terziario, una realtà sempre più consolidata. 

In merito all’acquisto, si osserva che il COVID-19 non sembra aver posto un freno alla domanda della proprietà abitativa. In particolare, il crescente e continuativo uso dell’home office, unito al prezzo elevato delle abitazioni nei centri ha fatto sì che aumentasse l’interesse per l’acquisto di proprietà site in aree più periferiche e vicine alle zone più verdi. Può essere a mio avviso anche un fatto significativo che negli ultimi mesi i prezzi degli oggetti di alto standing in Ticino non hanno subito un importante aumento nonostante la relativa domanda sia aumentata. L’anno scorso gli acquisti di fondi con un prezzo sopra i 3 milioni sono aumentati in maniera importante. Si tratta in particolare di acquirenti Svizzeri che si sono orientati al mercato locale verosimilmente a causa della pandemia che ha come conseguenza reso meno attrattive le abitazioni distanti. 

Osservo in seguito che secondo alcuni primari istituti bancari sembrerebbe di nuovo crescere lo spettro della bolla immobiliare, ciò in particolare a seguito dell’aumento del prezzo degli immobili e della crescita del mercato ipotecario. A mio avviso non vi sono ancora delle avvisaglie allarmanti in tal senso. L’accesso ad un’abitazione in proprietà è diventato ad ogni modo più difficile. Molte giovani coppie ambiscono ad un’abitazione di proprietà, tuttavia la sostenibilità richiesta dagli istituti bancari e l’aumento dei prezzi possono essere uno scoglio difficile da superare. 

Sono infine dei segnali preoccupanti la diminuzione del tasso di natalità ticinese, l’aumento della popolazione anziana e la continua diminuzione dell’immigrazione che non devono essere sottovalutati anche per il futuro del settore immobiliare. Allo stesso modo pure la diminuzione degli abitanti del Canton Ticino, unico cantone a livello svizzero oltre a Neuchâtel che presenta questo trend negativo, deve essere affrontata con la dovuta attenzione.

In Ticino abbiamo un alto tasso di sfitto. Forse uno dei più alti in Svizzera e anche a livello storico abbiamo raggiunto un livello che non si vedeva da anni. Questo fatto quali conseguenze può avere per il mercato?

Questo tema ha ancora di recente riempito molte colonne delle nostre testate giornalistiche. Infatti, il Ticino risulta il secondo Cantone svizzero (dopo il Canton Soletta) con maggior alloggi vuoti, con una media del 2.8% circa di sfitto.

Il Sottoceneri è maggiormente colpito. Secondo gli ultimi dati pubblicati dalla CATEF, i comuni di Bellinzona, Lugano e Locarno hanno dei tassi di appartamenti vuoti che oscillano dal 3.15% al 3.60%, mentre per Mendrisio il tasso ammonta al 4.4% e, infine, Chiasso si vede confrontata con una percentuale pari al 6.5%. Va osservato a tal riguardo che in un mercato considerato sano il tasso degli alloggi vuoti ammonta a ca. 1-1.5%.Sono dunque cifre che devono preoccupare. Da quanto è emerso queste percentuali potrebbero non rispecchiare del tutto la realtà e che potrebbero risultare ancora più gravi. 

Lo sfitto è a mio avviso probabilmente riconducibile in parte al calo demografico del Ticino e, soprattutto, dal numero di abitazioni nuove sul territorio, in particolare a seguito di iniziative immobiliari da parte degli attori istituzionali che sono stati confrontati con l’introduzione dei tassi negativi sui conti correnti. Secondo i dati statistici, in Ticino, diversamente dal resto della Svizzera, vi è inoltre un aumento generalizzato di nuove costruzioni. Le conseguenze sono tangibili per gli immobili vetusti che faticano a reggere la concorrenza con quelli di nuova fattura. 

Una facile conseguenza, soprattutto nei comuni dove non vi è una crescita demografica, è quella che per ogni appartamento locato di nuova costruzione se ne svuota uno vecchio. I proprietari che, nel corso degli anni, non hanno investito nei propri immobili in maniera oculata, sia per ristrutturazioni che per manutenzioni, si trovano oggi a dover far fronte ad ingenti spese a cui potrebbero non riuscire a dar seguito nell’immediato. 

Inoltre, sul mercato si può notare che le pigioni degli immobili vetusti non sembrano diminuire egli appartamenti nuovi presentano un canone competitivo. 

La pandemia ha toccato anche il settore immobiliare. A livello giuridico, soprattutto a causa del lockdown, sono emersi alcuni problemi che non sono ancora stati risolti in maniera definitiva. 

Ce li può spiegare?

Il cosiddetto lockdown ha causato non pochi grattacapi ai conduttori e locatori di spazi commerciali. In particolare, la chiusura forzata delle attività ha comportato l’impossibilità per il pubblico di accedere in tali spazi. Di conseguenza si è posto il tema a sapere se il conduttore oggetto di queste misure avesse o meno un diritto a chiedere una riduzione del canone locativo. 

Seppur il Tribunale Federale non ha ancora avuto modo di esprimersi a riguardo, dalle prime recenti decisioni giudiziarie del Canton Zurigo e del Canton Ginevra risulta che, a seguito di un lockdown, il conduttore commerciale non ha alcun diritto aduna riduzione della pigione. In particolare, i Tribunali di primo grado hanno ritenuto che non fosse l’ente locato in sé a subire una limitazione ma bensì l’attività del conduttore. In tal senso l’ente locato non aveva alcun difetto in quanto si presentava in uno stato idoneo all’uso pattuito. Anche in merito all’impossibilità di eseguire la prestazione da parte del conduttore e alla conseguente liberazione dei suoi obblighi, i tribunali hanno ribadito come la mancanza di liquidità non costituisce mai un caso di impossibilità. 

Pertanto, il conduttore è tenuto a corrispondere il canone anche durante le chiusure forzate imposte dalle Autorità.

Infine, i menzionati tribunali hanno ritenuto, per gli specifici casi in oggetto, che non vi fosse neppure una modifica imprevedibile ed inevitabile delle circostanze, tale da causare un importante disequilibrio delle prestazioni pattuite e permettere di conseguenza al giudice di adattare in via eccezionale il contratto, modificando a ribasso l’importo della pigione dovuta. Per esperienza personale posso ad ogni modo osservare che gran parte dei locatori hanno dimostrato solidarietà e piena comprensione, concedendo delle riduzioni ai conduttori in difficoltà. Per quanto noto al sottoscritto anche in sede giudiziaria, in particolare nella Pretura di Lugano, non vi sono state sentenze in merito in quanto le parti, con l’ausilio del giudice, hanno sempre potuto trovare una soluzione di buon senso. 

Ci sono delle novità legislative in vista nel settore della locazione?

Recentemente il popolo ticinese ha bocciato l’introduzione del formulario ufficiale di inizio locazione con quasi il 55% dei voti contrari. 

Il popolo ticinese ha dunque votato contro la necessità di prevedere un nuovo formulario obbligatorio che imponesse l’indicazione di svariate informazioni, tra le quali la pigione iniziale, quella prevista al precedente conduttore e i motivi precisi per l’aumento nel nuovo contratto. L’introduzione di tale modulo sarebbe stata obbligatoria se il tasso di alloggi sfitti, sia cantonali che distrettuali, fosse stato inferiore o pari all’1.5%. Molto verosimilmente l’alto tasso di sfitto attuale di cui si è detto prima è stato determinante per l’affossamento dell’iniziativa.  Anche l’introduzione di una limitazione nella libertà contrattuale e di una maggiore burocrazia possono aver influito sul voto. 

A livello federale, la legge sulle pigioni commerciali COVID-19, elaborata dal Consiglio federale su incarico del Parlamento che prevedeva una riduzione dei canoni di locazione per i locali commerciali toccati dal lockdown, è stata respinta a fine 2020 dal Consiglio nazionale. 

Il Consiglio Federale ha inoltre costituto un gruppo di lavoro per valutare se procedere o meno con una revisione del diritto della locazione in vigore dal 1990. 

Attualmente vi sono alcuni atti parlamentari che sono oggetto di discussione più o meno avanzata. 

Di recente la commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale ha approvato l’eliminazione dei moduli ufficiali volti a comunicare gli aumenti delle pigioni. Un’ulteriore iniziativa vorrebbe invece prevedere la possibilità per il locatore di riprodurre meccanicamente la sua firma, per esempio sui moduli di aumento del canone locativo, ciò che comporterebbe una notevole diminuzione del lavoro amministrativo. 

Oggetto di un’altra iniziativa è invece quello di impedire le sublocazioni abusive fornendo di conseguenza al locatore maggiori strumenti per combattere sublocazioni con un canone superiore a quello pattuito con il conduttore principale. 

Anche la procedura di disdetta per bisogno proprio del locatore o dei suoi famigliari è sotto la lente di ingrandimento. La relativa iniziativa sottolinea come il diritto vigente impedisce di fatto al nuovo locatore che invoca un bisogno proprio e urgente di entrare in possesso dell’ente locato in tempi brevi e mira a contenere i tempi della giustizia per l’evasione di tali pratiche. 

Da ultimo segnalo che il Consiglio Federale ha avviato la consultazione in merito ad una modifica del Codice Civile e del Codice di Procedura Civile al fine di migliorare la posizione dei proprietari dei fondi in caso di loro occupazione illecita, prevedendo una procedura giudiziaria ad hoc con condizioni semplificate.

Avv. Patrick Fini

Lo sfitto è problematico, in: Ticino Economico, novembre 2021, pag. 33 e ss.