INVIO PARALLELO DI UNA DISDETTA STRAORDINARIA E UNA ORDINARIA

SVIT TICINO | IMMOBILIA | #1 | GENN. 2024

Un commento alla decisione del Tribunale Federale 4A_143/2023 del 10 ottobre 2023. Nella menzionata decisione, il TF si è in particolare espresso in merito al rapporto e alla validità di una disdetta straordinaria inviata parallelamente ad una disdetta ordinaria, confermando la giurisprudenza su tale tema. Secondo l’Alta Corte è infatti ammissibile notificare al conduttore una seconda disdetta per il prossimo termine ordinario, chiamata ad esplicare i suoi effetti nel caso in cui la prima disdetta - fondata su un motivo straordinario - non dovesse essere valida. Ciò è in particolare il caso quando viene indicata chiaramente la volontà di esercitare la seconda disdetta ordinaria a titolo sussidiario.

FATTISPECIE 

Il 28 aprile 1997 è stato stipulato un contratto per la locazione di un appartamento di due locali in un edificio situato a Ginevra. Successivamente le parti hanno stipulato, separatamente, un contratto di locazione per un posteggio coperto all’interno del medesimo immobile.    

L’amministrazione con lettera raccomandata del 20 settembre 2019, a seguito di verifiche con diversi vicini e con il custode, ha informato la conduttrice del fatto che il suo appartamento risultava occupato da un'altra persona, mentre la conduttrice sembrava soggiornare in quello di sua sorella, sempre a Ginevra. L’amministrazione le ha intimato di ritornare nell'appartamento entro 30 giorni, pena la disdetta del contratto di locazione. La lettera raccomandata non è stata ritirata dalla conduttrice. 

A seguito di ulteriori approfondimenti, la locatrice ha avuto conferma che la conduttrice viveva in maniera duratura presso l’appartamento della sorella e che quest’ultima vivesse altrove. Di conseguenza, con lettera del 18 febbraio 2020, la locatrice ha disdetto il contratto di locazione dell'appartamento in via straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO con effetto al 31 marzo 2020, per sublocazione non autorizzata e mancata rioccupazione dell'appartamento nonostante la diffida intercorsa. Sempre il medesimo giorno e con lettera separata, la locatrice ha altresì disdetto il contratto di locazione dell'appartamento nonché il posteggio in via ordinaria con effetto al 30 giugno 2020. 

La conduttrice ha in seguito contestato le disdette. A fronte dell’autorizzazione ad agire rilasciatale, la conduttrice ha poi promosso una petizione presso il tribunale di primo grado, Tribunal des baux et loyers, di Ginevra postulando in via principale l’annullamento delle disdette. Nella sua risposta, la locatrice ha sostenuto che la disdetta straordinaria dell'appartamento doveva essere confermata e, in subordine, ha richiesto che venisse confermata la disdetta ordinaria per il 30 giugno 2020. In via riconvenzionale, la locatrice ha chiesto inoltre lo sfratto immediato della conduttrice. 

Con sentenza del 10 dicembre 2021, il Tribunal des baux et loyers ha dichiarato inefficace la disdetta straordinaria con effetto al 31 marzo 2020, ha annullato quella ordinaria per il 30 giugno 2020 e ha respinto tutte le altre domande delle parti. 

La locatrice ha appellato la decisione di primo grado. La corte cantonale, con sentenza del 30 gennaio 2023, ha accolto le richieste della locatrice e ha dichiarato efficace la disdetta straordinaria del contratto di locazione per l’appartamento con effetto al 31 marzo 2020 e valida quella ordinaria inerente il posteggio per il 30 giugno 2020, e ha ordinato alla conduttrice di liberare immediatamente l'appartamento. La conduttrice è in seguito insorta al Tribunale Federale. 

CONSIDERAZIONI 

Il TF si è innanzitutto chinato sul tema del valore di causa, nella misura in cui il ricorso in materia civile nelle controversie in materia di locazione è ammissibile se lo stesso ammonta almeno a CHF 15’000 (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF). In tal senso, il TF ha indicato che qualora sia interposto un ricorso contro la disdetta di un contratto di locazione, il lasso di tempo determinante per il calcolo del valore di causa non può essere inferiore al periodo di protezione dei tre anni previsto dall'art. 271a cpv. 1 lett. e CO, durante il quale una disdetta notificata dopo un procedimento giudiziario può esser annullata. Nel caso in disamina, il valore di causa raggiungeva la soglia minima (consid. 1). 

Per quanto attiene ai rapporti tra le parti, il TF ha poi riscontrato che erano stati stipulati due contratti di locazione: il primo per un appartamento e il secondo per un posto auto, sempre nello stesso edificio. La locatrice ha disdetto entrambi i contratti il 18 febbraio 2020. Per quanto riguarda l'appartamento, la locatrice ha comunicato contemporaneamente e con due lettere separate, da una parte, la disdetta straordinaria con effetto al 31 marzo 2020 e, dall’altra, la disdetta ordinaria con effetto al 30 giugno 2020. In merito al posto auto, è stata data invece una disdetta ordinaria con effetto al 30 giugno 2020 (consid. 3). 

Nella sua disamina, la corte cantonale, ha ritenuto che la prima disdetta straordinaria inerente all’appartamento fosse efficace e che di conseguenza non fosse necessario chinarsi sulla validità della seconda. Per quanto attiene alla sublocazione non autorizzata che ha provocato la disdetta straordinaria, la corte cantonale, ha ritenuto che fosse stata sostanziata principalmente sulla base delle dichiarazioni del custode, sul rapporto dell'indagine condotta dall’amministrazione, e dal fatto che la conduttrice non fosse tornata nell'appartamento nonostante la diffida. I giudici cantonali hanno infine ritenuto che la disdetta ordinaria del posteggio con effetto al 30 giugno 2020 fosse valida (consid. 3.1.1 3 e 3.1.2). 

La conduttrice, insorta dinnanzi al Tribunale Federale, ha in primo luogo criticato la modalità di invio delle disdette simultanee, che rendevano poco chiara l'intenzione della locatrice. A mente della conduttrice, l'invio di un'unica singola disdetta con l'indicazione della sussidiarietà di una delle due sarebbe stato "più opportuno" rispetto all'invio in buste separate e distinte. In secondo luogo, il tribunale cantonale avrebbe violato le norme sulla ripartizione dell'onere della prova (art. 8 CC in rel. con l’art. 257f CO), trascurando il fatto che spettava alla locatrice fornire la prova del motivo alla base della disdetta, ossia che la conduttrice aveva sublocato la sua abitazione senza autorizzazione (consid. 3.2). 

Il Tribunale Federale, in linea con la dottrina maggioritaria, ha innanzitutto ricordato (consid. 4.1) che in una decisione pubblicata nel 2011, aveva già riconosciuto la possibilità di dare contemporaneamente una seconda disdetta (ordinaria), sussidiaria, da ritenersi efficace qualora la prima disdetta (straordinaria) non fosse stata ritenuta valida (DTF 137 III 389, consid. 8.4). Tuttavia, tale procedere richiede una chiara manifestazione di volontà da parte del mittente delle disdette. Se la comunicazione lascia spazio a dubbi, il locatore deve farsi imputare il significato che il destinatario avrebbe potuto attribuirgli in buona fede. La possibilità di combinare una disdetta straordinaria con una ordinaria di natura sussidiaria è stata inoltre confermata in diverse sentenze successive (sentenze 4A_12/2023 del 31 marzo 2023, consid. 7.2; 4A_389/2014 del 18 settembre 2014, consid. 4). 

Nel caso di specie, la locatrice ha notificato alla conduttrice contemporaneamente una disdetta straordinaria, motivata dalla sublocazione non autorizzata, e una disdetta ordinaria di natura sussidiaria, ciascuna in un plico separato. Il Tribunale Federale ha statuito che la menzionata DTF 137 III 389 riconosce chiaramente questa possibilità, ancora confermata in diverse sentenze successive, e che le condizioni necessarie per una modifica della giurisprudenza non erano chiaramente soddisfatte. Inoltre, la conduttrice ha contestato sia la disdetta ordinaria che quella straordinaria, per cui non poteva sostenere di essere stata tratta in inganno dal fatto che tali disdette erano state inviate in buste separate (consid. 4.2). Il Tribunale Federale ha dunque respinto la prima contestazione della conduttrice. 

In merito alla seconda censura, il Tribunale Federale ha ricordato i presupposti per una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (consid. 5.1.2). 

In caso di sublocazione, l'art. 257f cpv. 3 CO (diritto di risoluzione straordinario del contratto di locazione) torna applicabile qualora il conduttore sublochi l'appartamento senza il consenso del locatore, in violazione dell'art. 262 CO. Il locatore deve quindi inviare una diffida o una messa in mora, ossia deve intimare al conduttore di porre fine alla sublocazione oppure deve aver eccepito l'assenza di un’autorizzazione e, se del caso, aver chiesto di essere informato sulle condizioni della sublocazione. La violazione deve perdurare nonostante la diffida. Quando uno dei motivi di cui all'art. 262 cpv. 2 CO fosse soddisfatto, la condizione secondo cui la prosecuzione del contratto deve essere insopportabile per il locatore ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO è automaticamente soddisfatta. Per il resto, spetta al locatore dimostrare che le condizioni dell'art. 257f cpv. 3 CO sono adempiute (consid. 5.1.2). 

Quando la violazione dell'obbligo di diligenza citata è la sublocazione senza il consenso del locatore, vi sono due costellazioni: o il locatore ha rifiutato il suo consenso alla sublocazione e aveva il diritto di farlo per uno dei motivi indicati nell'art. 262 cpv. 2 CO; oppure il conduttore si è astenuto dal chiedere al locatore l'autorizzazione alla sublocazione e il locatore avrebbe avuto un valido motivo di rifiuto ai sensi del menzionato disposto. Se il conduttore subloca tutto o in parte l'immobile locato senza autorizzazione, il locatore può validamente disdire il rapporto locativo in via ordinaria se è soddisfatta una delle condizioni di cui all'art. 262 cpv. 2 CO. 

La disdetta è valida anche se il semplice fatto di non aver richiesto il consenso preventivo del locatore è tale da minare il legame di fiducia tra le due parti. 

Oltre a questi casi, esiste il divieto generale di abuso di diritto ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 CC; un conduttore che abusa del suo diritto di sublocazione non può essere tutelato. Salvo accordi contrari, il diritto alla sublocazione sussiste solo se il conduttore intende riutilizzare egli stesso l'immobile locato in un futuro prevedibile. Se invece il conduttore ha rinunciato all'idea di utilizzare nuovamente il bene locato è da ritenere che si è di fatto sostituito al locatore con una sublocazione, e ciò configura un abuso di diritto (consid. 5.1.3). 

Il Tribunale Federale ha poi esposto delle casistiche pregresse in merito all’abuso di diritto nel contesto della sublocazione (consid. 5.1.4): 

In una fattispecie, la figlia della conduttrice occupava almeno in parte l'appartamento locato; secondo le sue dichiarazioni, vi soggiornava gratuitamente. Inoltre, la conduttrice dormiva nell'appartamento una o due volte alla settimana, secondo le dichiarazioni concordanti dell'interessata e dei suoi parenti. La locatrice ha quindi risolto il contratto di locazione. Il tribunale inferiore ha ritenuto che l'intenzione della conduttrice fosse quella di trasferire a terzi il diritto di utilizzare l'appartamento e di liberarsi definitivamente degli obblighi derivanti dal contratto di locazione; la sublocazione appariva come un mezzo per raggiungere il risultato desiderato, aggirando il rifiuto della proprietaria e consentendo ai parenti stretti di occupare un alloggio vantaggioso; la possibilità di avere un pied-à-terre appariva del tutto secondaria. In un ulteriore fattispecie, è stato ritenuto che il diritto alla sublocazione non consentisse ad una conduttrice, trasferitasi all'estero dopo il pensionamento, di riservarsi a tempo indeterminato l'uso di un appartamento a basso canone, semplicemente in previsione della possibilità astratta che la portasse a volersi trasferire nuovamente in Svizzera.

Il Tribunale Federale si è poi chinato sulla fattispecie in oggetto, indicando che il Tribunale cantonale ha constatato che la conduttrice non occupasse ormai più l'appartamento in locazione, seppur vi soggiornasse per alcuni giorni al mese. Nonostante la diffida inviata dalla locatrice, la conduttrice non aveva posto fine a tale situazione. La corte cantonale non ha esaminato se la locatrice avesse avuto un valido motivo nel rifiutare il suo consenso alla sublocazione. Al contrario, ha implicitamente supposto che la conduttrice non avesse intenzione di tornare nell'immobile e che avesse in realtà cambiato conduttore indirettamente tramite la sublocazione. Secondo l’Alta Corte, il tribunale cantonale non ha espresso alcun dubbio sull'esistenza di una sublocazione, per cui non ha dovuto neppure ricorrere all'art. 8 CC (consid. 5.2). 

Di conseguenza, il Tribunale Federale ha respinto il ricorso della conduttrice e ha confermato la validità della disdetta straordinaria per l’appartamento e quella ordinaria per il posteggio. 

COMMENTO 

La citata sentenza del Tribunale Federale 4A_143/2023 del 10 ottobre 2023 conferma la giurisprudenza in merito alla validità di una seconda disdetta ordinaria e sussidiaria, laddove la prima disdetta straordinaria non dovesse essere valida (DTF 137 III 389). La giurisprudenza ha ribadito che la natura sussidiaria della seconda disdetta dev’essere manifestata come tale in maniera chiara (sentenze 4A_12/2023 del 31 marzo 2023, consid. 7.2; 4A_389/2014 del 18 settembre 2014, consid. 4). 

Tale giurisprudenza è da accogliere con favore. 

La disdetta è infatti un diritto formatore (Gestaltungsrecht) che concede ad una parte contrattuale la possibilità di modificare unilateralmente la situazione giuridica dell'altra parte, senza la sua partecipazione (DTF 128 III 129 consid. 2a con rinvii). Di conseguenza chi l’ha espressa non può più revocare la disdetta, nemmeno con il consenso dell’altra parte (sentenza TF 4C.118/2004 del 28 luglio 2004 consid. 3.2. Ciò premesso, una disdetta può non esplicare alcun effetto laddove dovesse essere dichiarata nulla, inefficace o annullata (per un’esposizione dettagliata di tali nozioni vedi: Winiger, Wann ist eine Kündigung anfechtbar, nichtig oder unwirksam? In: HEV 8/2006). Di conseguenza, l’esercizio di una seconda disdetta ordinaria – a maggior ragione come nel caso di specie se esercitata insieme alla prima – dev’essere subordinata all’effettiva validità della prima disdetta straordinaria. Dunque, la sua natura sussidiaria va indicata con una certa chiarezza da parte del locatore; in caso di necessità di interpretazione si dovrà far capo al principio di affidamento. 

La disdetta, essendo un diritto formatore unilaterale e irrevocabile, deve essere inequivocabile e incondizionata. La disdetta deve consentire al destinatario di comprendere chiaramente la situazione giuridica. Per questi motivi, una disdetta straordinaria inefficace non può venir convertita (in giudizio) in una disdetta ordinaria valida (DTF 135 III 441 cons. 3.3). 

Sempre nel contesto della possibilità di notificare più disdette al medesimo contratto, è utile ricordare inoltre che la dottrina e la giurisprudenza hanno considerato ammissibile anche una disdetta che è la ripetizione della prima che è oggetto di una procedura di contestazione; secondo la dottrina dominante in questa costellazione la seconda disdetta, se ordinaria, non è contestabile ai sensi dell’art. art. 271a cpv. 1 lett. d CO (protezione della disdetta notificata durante una procedura giudiziaria). In questo caso la disdetta ripetuta è da intendersi subordinata alla validità della prima. Ossia, la seconda disdetta risulta essere un'inefficace ripetizione, nel caso in cui la prima disdetta venga in seguito considerata valida. Per contro, nel caso in cui la prima fosse considerata come non valida, la ripetizione della disdetta è considerata come una nuova disdetta e riprende così tutta la sua forza (DTF 119 II 147; Higi, Zürcher Kommentar, N. 10 e 36 ad artt. 266-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, pag. 417).

Nella fattispecie in analisi pare non essere stato oggetto di disamina a sapere se vi fosse un rapporto funzionale tra l’abitazione e il posteggio coperto. Infatti, ai sensi dell’art. 253a cpv. 1 CO le disposizioni concernenti la locazione di locali d’abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali. L’art. 1 OLAL specifica in particolare che sono cose locate concesse in uso al conduttore dal locatore con i locali d’abitazione o commerciali, segnatamente i mobili, le autorimesse, i parcheggi sotterranei e all’aperto, come pure i giardini. Secondo il Tribunale federale, tali oggetti accessori sono funzionalmente collegati all'oggetto principale se servono in modo funzionale e sono messi a disposizione solo a fronte della sottoscrizione del contratto di locazione principale (DTF 125 III 232 consid. 2, v. anche DTF 137 III 124 consid. 2). Nella misura in cui vi fosse stato un rapporto funzionale tra il contratto di locazione dell’appartamento e il posteggio interno, tali da ritenerli un tutt’uno (“conditio sine qua non”), la disdetta straordinaria per l’appartamento, ritenuta dal Tribunale federale efficace, poteva essere estesa anche al posteggio senza doversi chinare sulla validità della disdetta separata ordinaria. Ad ogni modo il risultato sarebbe stato il medesimo. 

Infine, il Tribunale Federale si è chinato sui presupposti di una disdetta straordinaria in caso di sublocazione non autorizzata (art 257f cpv. 3 CO in rel. con l’art. 262 cpv. 2 CO). L’Alta Corte ha indicato che devono essere adempiuti i seguenti presupposti (art. 257f cpv. 3 CO): 

1. Diffida scritta al conduttore a porre fine alla sublocazione oppure;
2. Eccepire in forma scritta al conduttore l’assenza di un’autorizzazione e
3. Il perdurare della sublocazione illecita nonostante la diffida.

 Riunite tali condizioni, il TF ha indicato che per poter procedere poi con una disdetta, il locatore deve aver un motivo per validamente rifiutare il consenso alla sublocazione, ovvero (art. 262 cpv. 2 CO): 

1. il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione oppure;
2. le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive oppure;
3. la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale.

In presenza di uno degli ultimi tre motivi sopra elencati, la condizione secondo cui la prosecuzione del contratto deve essere insopportabile per il locatore ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO è automaticamente soddisfatta. 

Oltre a questi ultimi motivi, il Tribunale Federale – così come ravvisato nel caso in disamina - ha indicato che esiste un divieto generale a sé stante di abuso di diritto ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 CC; un conduttore che abusa del suo diritto di sublocazione non può essere tutelato. Il diritto alla sublocazione sussiste di principio solo se il conduttore intende riutilizzare egli stesso l'immobile locato in un futuro prevedibile; ciò non è il caso se ha di fatto rinunciato all'idea di utilizzare nuovamente il bene locato. In tal caso, previa diffida e a seguito del perdurare della sublocazione, è possibile procedere con una disdetta straordinaria per sublocazione abusiva.

Avv. Patrick Fini

Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #1, aprile 2024, pag. 4, edito da SVIT TICINO