L'ESPULSIONE DEL CONDUTTORE NEI CASI MANIFESTI

SVIT TICINO | IMMOBILIA | #3 | NOV. 2023

Un commento alla decisione del Tribunale Federale 4A_195/2023 del 24 luglio 2023. Il Tribunale Federale nella menzionata decisione ha riassunto tutti i presupposti per procedere con un’espulsione (sfratto) del conduttore con la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), in particolare a seguito di una disdetta del conduttore per mora.

FATTISPECIE

I conduttori in data 30 settembre 2019 hanno sottoscritto un contratto di locazione con il locatore per un appartamento di 5 locali di un immobile sito a Ginevra per un canone locativo lordo di CHF 4'250. 

Con addendum del 30 settembre 2019, le parti hanno concordato di ridurre il canone dovuto durante i prospettati lavori di ristrutturazione all'involucro dell'edificio per un corrispettivo pari a CHF 3’780. 

I conduttori hanno in seguito contestato di aver ricevuto il contratto di locazione su modulo officiale, come previsto nel Canton Ginevra, sulla base dell’art. 270 cpv. 2 CO. Sul modulo prodotto successivamente in giudizio dalla locatrice vi era la sola firma dei conduttori, i quali hanno sostenuto che fosse stata falsificata. I conduttori, in costanza di locazione, hanno unicamente corrisposto i primi quattro canoni di locazione e in seguito hanno interrotto i pagamenti. La locatrice di conseguenza comunicato loro la sua intenzione di rescindere il contratto di locazione. 

I conduttori, con istanza di conciliazione del 29 giugno 2021, hanno quindi avviato un'azione giudiziaria tesa alla riduzione del canone locativo iniziale e per il rimborso dell'eccesso già corrisposto. Essi hanno in particolare fatto valere la mancanza di un modulo ufficiale al momento della conclusione del contratto di locazione. 

In pendenza della procedura, il locatore ha più volte diffidato i conduttori ai sensi dell’art. 257d CO; in particolare con la diffida del 21 gennaio 2022, li ha intimati a versare entro trenta giorni gli scoperti di CHF 90'720, corrispondenti a 28 mesi di canoni locativi, già dedotti i quattro pagamenti eseguiti. 

I conduttori, dal canto loro, hanno contestato di trovarsi in mora, poiché non avevano ricevuto il modulo ufficiale al momento della firma del contratto. Hanno inoltre dichiarato di compensare le eventuali pretese della locatrice con le loro proprie pretese derivanti da "gravi difetti dell'oggetto locato". Con disdetta del 27 luglio 2022, il locatore, a seguito della mora, ha infine disdetto il contratto di locazione con effetto al 31 agosto 2022. Nel merito dell’istanza di conciliazione, i conduttori avevano richiesto di poter corrispondere un canone mensile di CHF 2'000. 

L’autorità di conciliazione aveva proposto alle parti di fissare la pigione mensile a CHF 2'780, spese incluse. A seguito della mancata adesione della locatrice, è stata rilasciata l'autorizzazione ad agire. 

Con petizione del 22 novembre 2021, i conduttori hanno postulato infine la fissazione del canone a CHF 968 mensili a partire dal 1° ottobre 2019. 

Con sentenza del 22 agosto 2022, il Tribunale di primo grado (Tribunal des baux et loyers) ha respinto le richieste dei conduttori. Seppur c'era ogni motivo di credere che la firma di parte conduttrice apposta sul modulo presentato fosse autentica, per il Tribunale mancava quella della locatrice, costituendo così un vizio formale. Di conseguenza, il contratto era stato ritenuto parzialmente nullo per quanto riguardava l'importo del canone. Ad ogni modo, il Tribunale ha ritenuto che i conduttori avevano commesso un abuso di diritto invocando tale nullità in giudizio. Infatti, i conduttori avevano avviato un'azione legale solo dopo aver appreso che la locatrice voleva risolvere il contratto di locazione. 

Dal momento della firma del contratto, avevano inoltre corrisposto solo i primi quattro mesi di canone, non si erano mai lamentati delle condizioni dell'appartamento e non avevano depositato il canone, né avevano chiesto una riduzione dello stesso. Ma non solo, i conduttori avevano anche richiesto un rimborso per un presunto esubero di pagamento pari a CHF 73'112 a loro favore. 

In definitiva, il giudice adito ha ritenuto che i conduttori avessero avviato un'azione giudiziaria non tanto per stabilire un canone iniziale che già non pagavano da tempo, ma per beneficiare di un periodo di protezione ed evitare la risoluzione ordinaria del contratto, rimanendo nell'appartamento senza sostenere alcun costo finanziario.

I conduttori hanno ricorso contro la sentenza con appello del 22 settembre 2022. Il giorno seguente, il locatore ha promosso dinnanzi al Tribunale di primo grado (Tribunal des baux et loyers) un’istanza nei casi manifesti (art. 257 CPC) tendente all’espulsione dei conduttori dall’ente locato. I conduttori si sono opposti all’istanza sostenendo che il caso non era chiaro e che i fatti erano controversi.

Con sentenza emessa il 24 novembre 2022, il Tribunale di primo grado ha dichiarato la richiesta del locatore inammissibile. Con decisione del 20 marzo 2023, il Tribunale cantonale (Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève) ha accolto l’impugnativa della locatrice, annullando la sentenza contestata e ordinando ai due conduttori di evacuare immediatamente l'appartamento in questione. 

Con ricorso in materia civile al Tribunale Federale, i conduttori hanno chiesto di dichiarare inammissibile la richiesta di espulsione rivolta contro di loro.     

CONSIDERAZIONI 

Il Tribunale Federale ha inizialmente ricordato (consid. 3.1) che la norma introdotta dal legislatore di cui all'art. 257d CO stabilisce che il conduttore, una volta messo in mora, deve liberare l'immobile locato nel minor tempo possibile se non paga il canone dovuto. In una tale fattispecie, la protrazione del contratto di locazione è esclusa dalla legge (art. 272a cpv. 1 lett. a CO).

Secondo la giurisprudenza, il credito contrapposto invocato in compensazione dal conduttore deve poter essere immediatamente dimostrato, altrimenti vi è il rischio concreto di contrastare la volontà del legislatore di permettere al locatore di terminare il contratto di locazione e ottenere l’espulsione del conduttore nel minor tempo possibile (sentenza 4A_140/2014 del 6 agosto 2014, consid. 5.2). La procedura di protezione nei casi manifesti prevista all'art. 257 CPC consente di ottenere rapidamente una decisione che possa crescere in giudicato e che goda di esecutività allorquando quando la situazione, sia in fatto che in diritto, non risulti ambigua (consid. 3.2). 

Il Tribunale Federale ha poi esposto i presupposti per ritenere un caso manifesto (consid. 3.2.1). Ai sensi dell'art. 257 cpv. 1 CPC, il tribunale accorda la tutela giurisdizionale in procedura sommaria quando sono soddisfatte le seguenti condizioni: 

a) i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e 

b) la situazione giuridica è chiara. 

Se tali condizioni non sono soddisfatte, il tribunale non entra nel merito della domanda (art. 257 cpv. 3 CPC) e la dichiara inammissibile; in tal caso la decisione non ha forza di cosa cresciuta in giudicato. 

Dunque, la tutela giurisdizionale dei casi manifesti necessita delle seguenti due condizioni cumulative (consid. 3.2.2.1 e 3.2.2.2): In primo luogo, i fatti sono incontestati quando non sono stati contestati dal convenuto. I fatti possono essere invece immediatamente comprovabili quando possono essere accertati senza indugio e senza eccessive spese.

Di regola, la prova è addotta mediante la produzione di documenti conformemente all’art. 254 cpv. 1 CPC. Non si tratta di una prova semplificata: il richiedente deve fornire una prova piena  dei fatti alla base della sua pretesa; la semplice verosimiglianza non è sufficiente. Se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile. 

In secondo luogo, la situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. In genere, la situazione giuridica non appare chiara se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le circostanze del caso. Per quanto attiene la contestazione della validità della disdetta, il Tribunale Federale ha indicato che (consid. 3.2.3) il giudice dovrà esaminare la sua validità in via pregiudiziale, vale a dire verificare preliminarmente se siano soddisfatte le condizioni materiali dell'art. 257d cpv. 1 e 2 CO. Infatti, l’espulsione del conduttore presuppone che il contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la fine del contratto di locazione è una condizione per il diritto alla restituzione dei locali (art. 267 cpv. 1 CO e art. 299 cpv. 1 CO). 

Le condizioni dell'art. 257 CPC si applicano anche a questa verifica in via pregiudiziale. In tale contesto, spetta al locatore, conformemente all'art. 8 CC, allegare e dimostrare le condizioni dell'art. 257d CO (fatti generatori di diritto; “rechtserhebende Tatsachen”), in conformità alle esigenze dell'art. 257 CPC. Al contrario, spetta al conduttore invocare i fatti dirimenti o estintivi (“rechtshindernde oder rechtsvernichtende Tatsachen”) sollevando obiezioni o eccezioni come l'estinzione del suo debito o la compensazione con un credito opposto (consid. 3.2.4). 

Secondo l’Alta corte e per quanto non indicato espressamente nel giudizio di secondo grado, il tribunale cantonale ha ritenuto che i fatti non fossero contestati e che la situazione giuridica fosse chiara, così che la locatrice potesse beneficiare della tutela giurisdizionale dei casi manifesti per ottenere l’espulsione dei suoi conduttori (consid. 4.1). 

Per contro, in sede di ricorso in materia civile, i conduttori hanno sostenuto che la situazione fattuale fosse controversa e che la situazione giuridica non fosse chiara. Tuttavia, il Tribunale Federale ha ritenuto che non fossero contestati l'invio da parte del locatore delle lettere di messa in mora per mancato pagamento del canone, in particolare quella del 23 giugno 2022, nonché gli scoperti esistenti. 

Pertanto, secondo il Tribunale Federale, i fatti a questo riguardo non sono risultati controversi. A nulla muta, il fatto che il canone iniziale e la mancata consegna del modulo iniziale sia stato contestato e che la procedura era ancora pendente presso il tribunale cantonale. Per il Tribunale Federale, infatti, nessuna di queste due azioni ostacola l'azione successiva di espulsione avviata dalla locatrice ai sensi dell'art. 257 CPC (consid. 4.2).

I conduttori hanno poi sollevato la nullità del canone locativo a causa della mancata consegna del modulo ufficiale al momento della conclusione del contratto di locazione; tale canone doveva essere rivalutato a CHF 968 mensili a partire dal 1° ottobre 2019. A mente dei conduttori, l'intero canone dovuto sarebbe stato versato il 22 luglio 2022. 

Il Tribunale Federale ha invece tutelato la decisione di secondo grado. Il Tribunale cantonale ha infatti stabilito che i conduttori, sostenendo non aver ricevuto il modulo ufficiale al momento della firma del contratto di locazione, hanno commesso un abuso di diritto secondo l'art. 2 cpv. 2 CC. Infatti, nonostante fossero a conoscenza di un possibile vizio formale del canone da giugno 2020, hanno atteso fino a novembre 2021 per avviare un'azione giudiziaria, superando il termine ragionevole stabilito dalla giurisprudenza federale. Di conseguenza, il canone contrattuale pattuito è stato considerato valido per determinare l'importo dovuto. Il pagamento dello scoperto non era stato eseguito entro l'ultimo sollecito del 23 giugno 2022, rendendo di conseguenza valida la rescissione del contratto di locazione per mora secondo l'art. 257d cpv. 2 CO (consid. 4.2). 

Secondo i conduttori, inoltre, il Tribunale cantonale non avrebbe potuto rilevare un abuso di diritto in una procedura nei casi manifesti. Sarebbe infatti stato necessario valutare l'insieme delle circostanze, verifica che - a loro dire - non poteva avvenire in una procedura sommaria. Tuttavia, il Tribunale federale non ha condiviso questa opinione. Infatti, in caso di un tale evidente abuso di diritto, nulla impediva di riconoscerne l'esistenza in una simile procedura (consid. 4.3).

I conduttori hanno poi sostenuto che la loro contestazione sulla nullità del canone avrebbe dovuto mettere in dubbio la decisione del giudice, portando all’inammissibilità della richiesta in base all'art. 257 CPC. Secondo il Tribunale federale, la corte cantonale, tuttavia, ha correttamente ritenuto che l'abuso di diritto fosse evidente. Secondo la giurisprudenza, un conduttore che non contesta entro un periodo ragionevole l'omissione della consegna del modulo ufficiale relativo al canone iniziale commette un abuso di diritto (tra gli altri DTF 140 III 583). 

Nonostante i conduttori fossero a conoscenza dell'assenza di tale modulo, hanno atteso un anno per contestare il canone, dimostrando un obiettivo diverso, probabilmente quello di rimanere nell'appartamento il più a lungo possibile. Pertanto, il Tribunale federale non ha rilevato violazioni dell'art. 257 CPC (consid. 4.4).

In conclusione, il Tribunale cantonale ha ritenuto, a giusta ragione, legittima la risoluzione del contratto e i conduttori hanno agito in modo abusivo portando la questione fino al Tribunale federale, nonostante i pagamenti minimi effettuati (consid. 4.5). In conclusione, il Tribunale Federale ha respinto il ricorso dei conduttori e ha confermato l’espulsione.

COMMENTO 

Il Tribunale Federale, ribadendo che la liberazione dei locali a seguito di disdetta per mora dev’essere eseguita in minor tempo possibile, ha ricordato i presupposti per ritenere un caso manifesto (art. 257 CPC), in particolare nel caso di uno sfratto a seguito di diffida per mora ai sensi dell’art. 257d CO: i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara.

• i fatti risultano incontestati quando non sono messi in discussione da parte del conduttore. I fatti possono essere immediatamente comprovabili quando possono essere accertati, in genere con dei documenti, senza indugio e senza eccessive spese da parte del locatore. è necessaria la prova piena, la verosimiglianza non è sufficiente. Eccezioni o obbiezioni del conduttore devono essere subito scartate e non possono far vacillare il convincimento del giudice.
• La situazione giuridica è chiara quando l’applicazione della relativa norma appare evidente per rapporto al testo legale, alla dottrina e alla giurisprudenza. Ciò non è invece il caso quando il giudice deve far capo ad un apprezzamento o decidere con equità valutando tutti i fatti.

Qualora la disdetta per mora fosse contestata dal conduttore, nella procedura di sfratto nei casi manifesto, la validità della disdetta dovrà essere verificata preliminarmente dal giudice adito; tale verifica non è ostacolata se tale questione è già pendente, anche presso un’altra autorità giudiziaria. 

L’onere della prova (piena) in merito alla validità della disdetta spetta al locatore (art. 8 CC). Nel caso in oggetto, il Tribunale Federale ha in particolare indicato che la pendenza di una procedura di contestazione della pigione iniziale e della validità della disdetta non impedisce al locatore di avviare parallelamente una procedura di espulsione nei casi manifesti. 

Nello specifico, l’agire dei conduttori è stato ritenuto abusivo a seguito dell’attesa di un anno per contestare la pigione iniziale, mentre la disdetta del locatore è stata ritenuta valida. In conclusione  la richiesta di espulsione, accolta dal Tribunale cantonale, è stata confermata dal Tribunale Federale.

Avv. Patrick Fini

Articolo pubblicato in: IMMOBILIA, #3, novembre 2023, pag. 7, edito da SVIT TICINO